Zweitwohnung vermieten lassen: Welche Regeln gelten in Salzburg?

Der Begriff „Zweitwohnung“ beschreibt eine Wohnung oder ein Haus, das nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird. Das kann ein Feriendomizil sein, das die Eigentümer selbst nur zeitweise nutzen, oder eine Immobilie, die überwiegend vermietet werden soll. Diese Unterscheidung ist in Salzburg nicht nur eine statistische Frage, sondern hat konkrete Auswirkungen auf die rechtliche Behandlung der Immobilie.

Das Salzburger Raumordnungsgesetz enthält Regelungen, die den Zweck verfolgen, Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung zu sichern und eine übermäßige Zahl an Zweitwohnungen in bestimmten Gemeinden einzudämmen. In vielen Gemeinden des Lungaus, etwa rund um Tamsweg, Mariapfarr oder St. Michael, gibt es daher Beschränkungen, wo und in welchem Ausmaß Zweitwohnungen neu entstehen oder genutzt werden dürfen.

Für Eigentümer bedeutet das: Bevor eine touristische Vermietung geplant wird, lohnt sich ein Blick auf den rechtlichen Status der eigenen Immobilie. Wurde sie ursprünglich als Hauptwohnsitz, als Zweitwohnung oder als Ferienwohnung gewidmet? Diese Information findet sich in der Regel beim Grundbuch, im Bauakt der Gemeinde oder kann bei der Gemeinde direkt erfragt werden.

Von touristischer Vermietung spricht man, wenn eine Unterkunft wiederholt und kurzfristig an wechselnde Gäste vermietet wird, etwa über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com. Diese Form der Nutzung unterscheidet sich rechtlich von der klassischen Wohnraumvermietung an einen Dauermieter. Ob und in welchem Umfang eine touristische Vermietung einer Zweitwohnung zulässig ist, hängt wiederum stark von der Widmung und von allfälligen Auflagen der jeweiligen Gemeinde ab.

Typische Fragestellungen bei touristischer Vermietung

• •Ist die Widmung der Immobilie mit einer touristischen Vermietung vereinbar?
• •Gibt es in der Gemeinde eine Beschränkung für die Anzahl an Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen?
• •Sind für die gewerbliche oder touristische Vermietung zusätzliche Meldungen oder Genehmigungen erforderlich?
• •Bestehen Auflagen aus dem Wohnungseigentumsrecht, etwa wenn die Immobilie Teil einer Eigentumswohnanlage ist?

Diese Fragen lassen sich nicht pauschal für ganz Salzburg oder den gesamten Lungau beantworten, da die Regelungen von Gemeinde zu Gemeinde variieren können. Deshalb ist eine individuelle Abklärung vor Beginn der Vermietung sinnvoll.

Die Widmung einer Immobilie ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde festgelegt. Sie bestimmt unter anderem, ob ein Gebäude als Hauptwohnsitz, als Zweitwohnung oder im Rahmen der sogenannten „Ferienwohnung“-Kategorie genutzt werden darf. In touristisch geprägten Gemeinden wie Mauterndorf, in der Umgebung von Obertauern oder am Katschberg gibt es häufig eigene Regelungen für Ferienwohnungen, die sich von jenen für reine Zweitwohnungen unterscheiden können.

Wichtig zu wissen: Eine Umwidmung ist nicht automatisch möglich, nur weil ein Eigentümer eine touristische Vermietung plant. Die Gemeinde entscheidet im Rahmen der geltenden Raumordnung, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Umwidmung oder eine Nutzungsänderung in Frage kommt. Dieser Prozess kann je nach Gemeinde unterschiedlich ablaufen und sollte frühzeitig angestoßen werden, wenn eine Vermietung konkret geplant ist.

Neben der Widmungsfrage können bei der touristischen Vermietung einer Zweitwohnung weitere Meldungen und Genehmigungen relevant werden. Dazu zählen beispielsweise die Gästemeldung bei der Gemeinde, die ordnungsgemäße Abführung der Ortstaxe sowie gegebenenfalls gewerberechtliche Aspekte, wenn eine Vermietung in größerem Umfang oder mit zusätzlichen Dienstleistungen erfolgt.

Punkte, die Eigentümer im Blick behalten sollten

• •Fristgerechte und vollständige Gästemeldung gegenüber der Gemeinde
• •Korrekte Berechnung und Abführung der Ortstaxe
• •Klärung, ob eine gewerbliche Anmeldung erforderlich ist
• •Beachtung allfälliger Vorgaben aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der Hausordnung

Diese administrativen Aufgaben lassen sich organisatorisch erleichtern, wenn eine strukturierte digitale Verwaltung besteht, etwa durch ein geordnetes Kalendermanagement und eine saubere Dokumentation der Gästedaten. Das ersetzt jedoch nicht die rechtliche Klärung, ob eine Vermietung grundsätzlich zulässig ist.

In der Praxis entstehen Probleme häufig nicht aus böser Absicht, sondern aus Unwissenheit über die geltenden Regeln. Ein klassischer Fehler ist die Annahme, dass eine als Zweitwohnsitz gewidmete Immobilie automatisch auch touristisch vermietet werden darf. Ebenso wird oft übersehen, dass Beschränkungen sich auf die gesamte Gemeinde oder bestimmte Zonen beziehen können, nicht nur auf einzelne Grundstücke.

Ein weiterer häufiger Stolperstein ist die verspätete oder unvollständige Gästemeldung. Gerade bei wechselnden Kurzzeitgästen ist eine lückenlose und zeitnahe Meldung wichtig. Wer hier auf eine strukturierte digitale Abwicklung setzt, reduziert das Risiko von Versäumnissen deutlich.

Auch die Ortstaxe wird gelegentlich falsch oder gar nicht berechnet, etwa wenn Eigentümer die Übernachtungszahlen nicht sauber dokumentieren. Eine nachvollziehbare, digitale Übersicht über Buchungen und Aufenthalte hilft, diese Pflichten korrekt zu erfüllen.

Für konkrete Fragen zur Widmung, zu Genehmigungen oder zu lokalen Regelungen ist die jeweilige Gemeinde der erste Ansprechpartner. In Gemeinden wie Tamsweg, Mariapfarr, St. Michael oder Mauterndorf kennt die Gemeindeverwaltung die örtlichen Besonderheiten am besten und kann Auskunft über den Flächenwidmungsplan sowie über etwaige Beschränkungen geben.

Für übergeordnete Fragen und als Aufsichtsbehörde ist zudem die Bezirkshauptmannschaft Tamsweg eine wichtige Anlaufstelle. Sie ist unter anderem für baurechtliche und raumordnungsrechtliche Angelegenheiten im Bezirk zuständig und kann in Zweifelsfällen weiterhelfen oder an die zuständige Stelle verweisen.

Ergänzend kann es sinnvoll sein, bei komplexeren Fragestellungen eine auf Immobilien- oder Raumordnungsrecht spezialisierte Rechtsberatung hinzuzuziehen. Gerade wenn eine Umwidmung, ein Bauverfahren oder eine Nutzungsänderung ansteht, ist fachkundige Begleitung oft hilfreich, um spätere Konflikte mit der Gemeinde zu vermeiden.

Neben den nationalen und landesrechtlichen Regelungen rückt auch die europäische Ebene zunehmend in den Fokus der Kurzzeitvermietung. Die EU-Verordnung 2024/1028 zur Erhebung und zum Austausch von Daten bei der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften gilt ab dem 20. Mai 2026 und wird voraussichtlich auch Auswirkungen auf die Transparenz und Meldepflichten im Bereich der touristischen Vermietung in Österreich haben.

Für Eigentümer im Lungau bedeutet das, dass sich die rechtlichen Rahmenbedingungen in den kommenden Jahren weiterentwickeln können. Es lohnt sich daher, auch künftig regelmäßig bei der Gemeinde oder bei einer fachkundigen Stelle nachzufragen, ob sich Anforderungen geändert haben, statt sich auf einmal eingeholte Informationen zu verlassen.

Ist die rechtliche Grundlage für eine touristische Vermietung geklärt, stellt sich die Frage, wie der laufende Betrieb organisiert werden soll. Eine digitale Verwaltung, wie sie etwa von vermietung-plus.com aus Mauterndorf angeboten wird, unterstützt Eigentümer bei den organisatorischen Aufgaben rund um die Vermietung: Das betrifft die Erstellung und Pflege der Inserate, die Preisgestaltung und Dynamic Pricing, die Kommunikation mit Gästen, die Kalenderpflege, die Koordination von Check-in und Check-out, die Gästemeldung, die korrekte Abführung der Ortstaxe, das Bewertungsmanagement sowie eine übersichtliche Darstellung der Zahlungen.

Diese digitale Betreuung ersetzt jedoch keine rechtliche Prüfung der Zulässigkeit einer Vermietung. Sie setzt vielmehr voraus, dass die Frage der Widmung und der Genehmigungen bereits geklärt ist. Erst wenn feststeht, dass eine touristische Vermietung der jeweiligen Zweitwohnung zulässig ist, kann die digitale Organisation ihren vollen Nutzen entfalten und den administrativen Aufwand für Eigentümer spürbar reduzieren.